NOVO REGIME DO ARRENDAMENTO URBANO

 

Lei n.� 6/2006,

de 27 de Fevereiro

 

A Assembleia da Rep�blica decreta, nos termos da al�nea c) do artigo 161.� da Constitui��o, o seguinte:

 

T�TULO I

Novo Regime do Arrendamento Urbano

 

Artigo 1.�

Objecto

 

A presente lei aprova o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU).

 

(�)

 

 

CAP�TULO II

Disposi��es gerais

 

SEC��O I

Comunica��es

 

Artigo 9.�

Forma da comunica��o

 

1 - Salvo disposi��o da lei em contr�rio, as comunica��es legalmente exig�veis entre as partes, relativas a cessa��o do contrato de arrendamento, actualiza��o da renda e obras, s�o realizadas mediante escrito assinado pelo declarante e remetido por carta registada com aviso de recep��o.

2 - As cartas dirigidas ao arrendat�rio, na falta de indica��o deste em contr�rio, devem ser remetidas para o local arrendado.

3 - As cartas dirigidas ao senhorio devem ser remetidas para o endere�o constante do contrato de arrendamento ou da sua comunica��o imediatamente anterior.

4 - N�o existindo contrato escrito nem comunica��o anterior do senhorio, as cartas dirigidas a este devem ser remetidas para o seu domic�lio ou sede.

5 - Qualquer comunica��o deve conter o endere�o completo da parte que a subscreve, devendo as partes comunicar mutuamente a altera��o daquele.

6 - O escrito assinado pelo declarante pode, ainda, ser entregue em m�o, devendo o destinat�rio apor em c�pia a sua assinatura, com nota de recep��o.

7 - A comunica��o pelo senhorio destinada � cessa��o do contrato por resolu��o, nos termos do n.� 1 do artigo 1084.� do C�digo Civil, � efectuada mediante notifica��o avulsa, ou mediante contacto pessoal de advogado, solicitador ou solicitador de execu��o, sendo neste caso feita na pessoa do notificando, com entrega de duplicado da comunica��o e c�pia dos documentos que a acompanhem, devendo o notificando assinar o original.

 

 

Artigo 10.�

Vicissitudes

 

1 - A comunica��o prevista no n.� 1 do artigo anterior considera-se realizada ainda que:

a) A carta seja devolvida por o destinat�rio se ter recusado a receb�-la ou n�o a ter levantado no prazo previsto no regulamento dos servi�os postais;

b) O aviso de recep��o tenha sido assinado por pessoa diferente do destinat�rio.

2 - O disposto no n�mero anterior n�o se aplica �s cartas que constituam iniciativa do senhorio para actualiza��o de renda, nos termos do artigo 34.�, ou integrem ou constituam t�tulo executivo para despejo, nos termos do artigo 15.�

3 - Nas situa��es previstas no n�mero anterior, o senhorio deve remeter nova carta registada com aviso de recep��o decorridos que sejam 30 a 60 dias sobre a data do envio da primeira carta.

4 - Se a nova carta voltar a ser devolvida, nos termos da al�nea a) do n.� 1, considera-se a comunica��o recebida no 10.� dia posterior ao do seu envio.

 

Artigo 11.�

Pluralidade de senhorios ou de arrendat�rios

 

1 - Havendo pluralidade de senhorios, as comunica��es devem, sob pena de inefic�cia, ser subscritas por todos, ou por quem a todos represente, devendo o arrendat�rio dirigir as suas comunica��es ao representante, ou a quem em comunica��o anterior tenha sido designado para as receber.

2 - Na falta da designa��o prevista no n�mero anterior, o arrendat�rio dirige as suas comunica��es ao primeiro signat�rio e envia a carta para o endere�o do remetente.

3 - Havendo pluralidade de arrendat�rios, a comunica��o do senhorio � dirigida ao que figurar em primeiro lugar no contrato, salvo indica��o daqueles em contr�rio.

4 - A comunica��o prevista no n�mero anterior �, contudo, dirigida a todos os arrendat�rios nos casos previstos no n.� 2 do artigo anterior.

5 - Se a posi��o do destinat�rio estiver integrada em heran�a indivisa, a comunica��o � dirigida ao cabe�a-de-casal, salvo indica��o de outro representante.

6 - Nas situa��es previstas nos n�meros anteriores, a pluralidade de comunica��es de conte�do diverso por parte dos titulares das posi��es de senhorio ou de arrendat�rio equivale ao sil�ncio.

 

Artigo 12.�

Casa de morada de fam�lia

 

1 - Se o local arrendado constituir casa de morada de fam�lia, as comunica��es previstas no n.� 2 do artigo 10.� devem ser dirigidas a cada um dos c�njuges.

2 - As comunica��es do arrendat�rio podem ser subscritas por ambos ou por um s� dos c�njuges.

3 - Devem, no entanto, ser subscritas por ambos os c�njuges as comunica��es que tenham por efeito algum dos previstos no artigo 1682.�-B do C�digo Civil.

 

SEC��O II

Associa��es

 

Artigo 13.�

Legitimidade

 

1 - As associa��es representativas das partes, quando expressamente autorizadas pelos interessados, gozam de legitimidade para assegurar a defesa judicial dos seus membros em quest�es relativas ao arrendamento.

2 - Gozam do direito referido no n�mero anterior as associa��es que, cumulativamente:

a) Tenham personalidade jur�dica;

b) N�o tenham fins lucrativos;

c) Tenham como objectivo principal proteger os direitos e interesses dos seus associados, na qualidade de senhorios, inquilinos ou comerciantes;

d) Tenham, pelo menos, 3000, 500 ou 100 associados, consoante a �rea a que circunscrevam a sua ac��o seja de �mbito nacional, regional ou local, respectivamente.

 

SEC��O III

Despejo

 

Artigo 14.�

Ac��o de despejo

 

1 - A ac��o de despejo destina-se a fazer cessar a situa��o jur�dica do arrendamento, sempre que a lei imponha o recurso � via judicial para promover tal cessa��o, e segue a forma de processo comum declarativo.

2 - Quando o pedido de despejo tiver por fundamento a falta de resid�ncia permanente do arrendat�rio e quando este tenha na �rea dos concelhos de Lisboa ou do Porto e lim�trofes, ou no respectivo concelho quanto ao resto do Pa�s, outra resid�ncia ou a propriedade de im�vel para habita��o adquirido ap�s o in�cio da rela��o de arrendamento, com excep��o dos casos de sucess�o mortis causa, pode o senhorio, simultaneamente, pedir uma indemniza��o igual ao valor da renda determinada nos termos dos artigos 30.� a 32.� desde o termo do prazo para contestar at� � entrega efectiva da habita��o.

3 - Na pend�ncia da ac��o de despejo, as rendas vencidas devem ser pagas ou depositadas, nos termos gerais.

4 - Se o arrendat�rio n�o pagar ou depositar as rendas, encargos ou despesas, vencidos por um per�odo superior a tr�s meses, � notificado para, em 10 dias, proceder ao seu pagamento ou dep�sito e ainda da import�ncia de indemniza��o devida, juntando prova aos autos, sendo, no entanto, condenado nas custas do incidente e nas despesas de levantamento do dep�sito, que s�o contadas a final.

5 - Se, dentro daquele prazo, os montantes referidos no n�mero anterior n�o forem pagos ou depositados, o senhorio pode pedir certid�o dos autos relativa a estes factos, a qual constitui t�tulo executivo para efeitos de despejo do local arrendado, na forma de processo executivo comum para entrega de coisa certa.

 

Artigo 15.�

T�tulo executivo

 

1 - N�o sendo o locado desocupado na data devida por lei ou conven��o das partes, podem servir de base � execu��o para entrega de coisa certa:

a) Em caso de cessa��o por revoga��o, o contrato de arrendamento, acompanhado do acordo previsto no n.� 2 do artigo 1082.� do C�digo Civil;

b) Em caso de caducidade pelo decurso do prazo, n�o sendo o contrato renov�vel por ter sido celebrado para habita��o n�o permanente ou para fim especial transit�rio, o contrato escrito donde conste a fixa��o desse prazo;

c) Em caso de cessa��o por oposi��o � renova��o, o contrato de arrendamento, acompanhado do comprovativo da comunica��o prevista no artigo 1097.� do C�digo Civil;

d) Em caso de den�ncia por comunica��o, o contrato de arrendamento, acompanhado dos comprovativos das comunica��es previstas na al�nea c) do artigo 1101.� do C�digo Civil e no artigo 1104.� do mesmo diploma;

e) Em caso de resolu��o por comunica��o, o contrato de arrendamento, acompanhado do comprovativo da comunica��o prevista no n.� 1 do artigo 1084.� do C�digo Civil, bem como, quando aplic�vel, do comprovativo, emitido pela autoridade competente, da oposi��o � realiza��o da obra;

f) Em caso de den�ncia pelo arrendat�rio, nos termos do n.� 5 do artigo 37.� ou do n.� 5 do artigo 43.�, o comprovativo da comunica��o da iniciativa do senhorio e o documento de resposta do arrendat�rio.

2 - O contrato de arrendamento � t�tulo executivo para a ac��o de pagamento de renda quando acompanhado do comprovativo de comunica��o ao arrendat�rio do montante em d�vida.

 

SEC��O IV

Justo impedimento

 

Artigo 16.�

Invoca��o de justo impedimento

 

1 - Considera-se justo impedimento o evento n�o imput�vel � parte em contrato de arrendamento urbano que obste � pr�tica atempada de um acto previsto nesta lei ou � recep��o das comunica��es que lhe sejam dirigidas.

2 - O justo impedimento deve ser invocado logo ap�s a sua cessa��o, por comunica��o dirigida � outra parte.

3 - Compete � parte que o invocar a demonstra��o dos factos em que se funda.

4 - Em caso de desacordo entre as partes, a invoca��o do justo impedimento s� se torna eficaz ap�s decis�o judicial.

 

SEC��O V

Consigna��o em dep�sito

 

Artigo 17.�

Dep�sito das rendas

 

1 - O arrendat�rio pode proceder ao dep�sito da renda quando ocorram os pressupostos da consigna��o em dep�sito, quando lhe seja permitido fazer cessar a mora e ainda quando esteja pendente ac��o de despejo.

2 - O previsto na presente sec��o � aplic�vel, com as necess�rias adapta��es, ao dep�sito do valor correspondente a encargos e despesas a cargo do arrendat�rio.

 

Artigo 18.�

Termos do dep�sito

 

1 - O dep�sito � feito em qualquer ag�ncia de institui��o de cr�dito, perante um documento em dois exemplares, assinado pelo arrendat�rio, ou por outrem em seu nome, e do qual constem:

a) A identidade do senhorio e do arrendat�rio;

b) A identifica��o do locado;

c) O quantitativo da renda, encargo ou despesa;

d) O per�odo de tempo a que ela respeita;

e) O motivo por que se pede o dep�sito.

2 - Um dos exemplares do documento referido no n�mero anterior fica em poder da institui��o de cr�dito, cabendo o outro ao depositante, com o lan�amento de ter sido efectuado o dep�sito.

3 - O dep�sito fica � ordem do tribunal da situa��o do pr�dio ou, quando efectuado na pend�ncia de processo judicial, do respectivo tribunal.

 

Artigo 19.�

Notifica��o do senhorio

 

1 - O arrendat�rio deve comunicar ao senhorio o dep�sito da renda.

2 - A jun��o do duplicado ou duplicados das guias de dep�sito � contesta��o, ou figura processual a ela equivalente, de ac��o baseada na falta de pagamento produz os efeitos da comunica��o.

 

Artigo 20.�

Dep�sitos posteriores

 

1 - Enquanto subsistir a causa do dep�sito, o arrendat�rio pode depositar as rendas posteriores, sem necessidade de nova oferta de pagamento nem de comunica��o dos dep�sitos sucessivos.

2 - Os dep�sitos posteriores s�o considerados depend�ncia e consequ�ncia do dep�sito inicial, valendo quanto a eles o que for decidido em rela��o a este.

 

Artigo 21.�

Impugna��o do dep�sito

 

1 - A impugna��o do dep�sito deve ocorrer no prazo de 20 dias contados da comunica��o, seguindo-se, depois, o disposto na lei de processo sobre a impugna��o da consigna��o em dep�sito.

2 - Quando o senhorio pretenda resolver judicialmente o contrato por n�o pagamento de renda, a impugna��o deve ser efectuada em ac��o de despejo a intentar no prazo de 20 dias contados da comunica��o do dep�sito ou, estando a ac��o j� pendente, na resposta � contesta��o ou em articulado espec�fico, apresentado no prazo de 10 dias contados da comunica��o em causa, sempre que esta ocorra depois da contesta��o.

3 - O processo de dep�sito � apensado ao da ac��o de despejo, em cujo despacho saneador se deve conhecer da subsist�ncia do dep�sito e dos seus efeitos, salvo se a decis�o depender da prova ainda n�o produzida.

 

Artigo 22.�

Levantamento do dep�sito pelo senhorio

 

1 - O senhorio pode levantar o dep�sito mediante escrito em que declare que n�o o impugnou nem pretende impugnar.

2 - O escrito referido no n�mero anterior � assinado pelo senhorio ou pelo seu representante, devendo a assinatura ser reconhecida por not�rio, quando n�o se apresente o bilhete de identidade respectivo.

3 - O dep�sito impugnado pelo senhorio s� pode ser levantado ap�s decis�o judicial e de harmonia com ela.

 

Artigo 23.�

Falsidade da declara��o

 

Quando a declara��o referida no artigo anterior seja falsa, a impugna��o fica sem efeito e o declarante incorre em multa equivalente ao dobro da quantia depositada, sem preju�zo da responsabilidade penal correspondente ao crime de falsas declara��es.

 

SEC��O VI

Determina��o da renda

 

Artigo 24.�

Coeficiente de actualiza��o

 

1 - O coeficiente de actualiza��o anual de renda dos diversos tipos de arrendamento � o resultante da totalidade da varia��o do �ndice de pre�os no consumidor, sem habita��o, correspondente aos �ltimos 12 meses e para os quais existam valores dispon�veis � data de 31 de Agosto, apurado pelo Instituto Nacional de Estat�stica.

2 - O aviso com o coeficiente referido no n�mero anterior � publicado no Di�rio da Rep�blica at� 30 de Outubro de cada ano.

 

Artigo 25.�

Arredondamento

 

1 - A renda resultante da actualiza��o referida no artigo anterior � arredondada para a unidade euro imediatamente superior.

2 - O mesmo arredondamento se aplica nos demais casos de determina��o da renda com recurso a f�rmulas aritm�ticas.

 

T�TULO II

Normas transit�rias

 

CAP�TULO I

Contratos habitacionais celebrados na vig�ncia do Regime do Arrendamento Urbano e contratos n�o habitacionais celebrados depois do Decreto-Lei n.� 257/95, de 30de Setembro.

 

Artigo 26.�

Regime

 

1 - Os contratos celebrados na vig�ncia do Regime do Arrendamento Urbano (RAU), aprovado pelo Decreto-Lei n.� 321-B/90, de 15 de Outubro, passam a estar submetidos ao NRAU, com as especificidades dos n�meros seguintes.

2 - � transmiss�o por morte aplica-se o disposto nos artigos 57.� e 58.�

3 - Os contratos de dura��o limitada renovam-se automaticamente, quando n�o sejam denunciados por qualquer das partes, no fim do prazo pelo qual foram celebrados, pelo per�odo de tr�s anos, se outro superior n�o tiver sido previsto, sendo a primeira renova��o pelo per�odo de cinco anos no caso de arrendamento para fim n�o habitacional.

4 - Os contratos sem dura��o limitada regem-se pelas regras aplic�veis aos contratos de dura��o indeterminada, com as seguintes especificidades:

a) Continua a aplicar-se o artigo 107.� do RAU;

b) O montante previsto no n.� 1 do artigo 1102.� do C�digo Civil n�o pode ser inferior a um ano de renda, calculada nos termos dos artigos 30.� e 31.�;

c) N�o se aplica a al�nea c) do artigo 1101.� do C�digo Civil.

5 - Em rela��o aos arrendamentos para habita��o, cessa o disposto nas al�neas a) e b) do n�mero anterior ap�s transmiss�o por morte para filho ou enteado ocorrida depois da entrada em vigor da presente lei.

6 - Em rela��o aos arrendamentos para fins n�o habitacionais, cessa o disposto na al�nea c) do n.� 4 quando:

a) Ocorra trespasse ou loca��o do estabelecimento ap�s a entrada em vigor da presente lei;

b) Sendo o arrendat�rio uma sociedade, ocorra transmiss�o inter vivos de posi��o ou posi��es sociais que determine a altera��o da titularidade em mais de 50% face � situa��o existente aquando da entrada em vigor da presente lei.

 

CAP�TULO II

Contratos habitacionais celebrados antes da vig�ncia do RAU e contratos n�o habitacionais celebrados antes do Decreto-Lei n.� 257/95, de 30 de Setembro.

 

SEC��O I

Disposi��es gerais

 

Artigo 27.�

�mbito

 

As normas do presente cap�tulo aplicam-se aos contratos de arrendamento para habita��o celebrados antes da entrada em vigor do RAU, aprovado pelo Decreto-Lei n.� 321-B/90, de 15 de Outubro, bem como aos contratos para fins n�o habitacionais celebrados antes da entrada em vigor do Decreto-Lei n.� 257/95, de 30 de Setembro.

 

Artigo 28.�

Regime

 

Aos contratos a que se refere o presente cap�tulo aplica-se, com as devidas adapta��es, o previsto no artigo 26.�

 

Artigo 29.�

Benfeitorias

 

1 - Salvo estipula��o em contr�rio, a cessa��o do contrato d� ao arrendat�rio direito a compensa��o pelas obras licitamente feitas, nos termos aplic�veis �s benfeitorias realizadas por possuidor de boa f�.

2 - A den�ncia dos contratos de arrendamento prevista no n.� 5 do artigo 37.� ou ocorrida no seguimento das notifica��es para actualiza��o faseada da renda previstas nos artigos 39.�, 40.� e 41.� confere ao arrendat�rio direito a compensa��o pelas obras licitamente feitas, independentemente do estipulado no contrato de arrendamento.

3 - Tem aplica��o o disposto no n�mero anterior, nos arrendamentos para fins n�o habitacionais, quando haja cessa��o de contrato em consequ�ncia da aplica��o do disposto no n.� 6 do artigo 26.�

 

SEC��O II

Actualiza��o de rendas

 

SUBSEC��O I

Arrendamento para habita��o

 

Artigo 30.�

Rendas pass�veis de actualiza��o

 

As rendas dos contratos a que se refere o presente cap�tulo podem ser actualizadas at� ao limite de uma renda determinada nos termos previstos no artigo seguinte.

 

Artigo 31.�

Valor m�ximo da renda actualizada

 

A renda actualizada nos termos da presente sec��o tem como limite m�ximo o valor anual correspondente a 4% do valor do locado.

 

Artigo 32.�

Valor do locado

 

1 - O valor do locado � o produto do valor da avalia��o realizada nos termos dos artigos 38.� e seguintes do C�digo do Imposto Municipal sobre Im�veis (CIMI), realizada h� menos de tr�s anos, multiplicado pelo coeficiente de conserva��o previsto no artigo seguinte.

2 - Se a avalia��o fiscal tiver sido realizada mais de um ano antes da fixa��o da nova renda, o valor previsto no artigo anterior � actualizado de acordo com os coeficientes de actualiza��o das rendas que tenham entretanto vigorado.

 

Artigo 33.�

Coeficiente de conserva��o

 

1 - Ao locado edificado com mais de 10 anos de constru��o, avaliado nos termos referidos no n.� 1 do artigo anterior, � aplicado o coeficiente de conserva��o (Cc) constante da tabela seguinte:

 

2 - Os n�veis previstos na tabela anterior reflectem o estado de conserva��o do locado e a exist�ncia de infra-estruturas b�sicas, constando de diploma pr�prio as directrizes para a sua fixa��o.

3 - A determina��o do estado de conserva��o do locado � realizada por arquitecto ou engenheiro inscrito na respectiva ordem profissional.

4 - Ao locado aplica-se o coeficiente imediatamente inferior ao correspondente ao seu estado de conserva��o quando o arrendat�rio demonstre que o estado do pr�dio se deve a obras por si realizadas, sendo aplicado um coeficiente interm�dio, determinado de acordo com a equidade, caso o senhorio demonstre ter tamb�m efectuado obras de conserva��o.

5 - O disposto no n�mero anterior n�o implica atribui��o de distinto n�vel de conserva��o, nomeadamente para efeitos da al�nea b) do artigo 35.�

 

Artigo 34.�

Iniciativa do senhorio

 

1 - A actualiza��o da renda depende de iniciativa do senhorio.

2 - O senhorio que deseje a actualiza��o da renda comunica ao arrendat�rio o montante da renda futura, o qual n�o pode exceder o limite fixado no artigo 31.�

 

Artigo 35.�

Pressupostos da iniciativa do senhorio

 

O senhorio apenas pode promover a actualiza��o da renda quando, cumulativamente:

a) Exista avalia��o do locado, nos termos do CIMI;

b) O n�vel de conserva��o do pr�dio n�o seja inferior a 3.

 

Artigo 36.�

Colabora��o do arrendat�rio

 

1 - O arrendat�rio tem o dever de prestar a sua colabora��o na realiza��o dos actos necess�rios � avalia��o fiscal e � determina��o do coeficiente de conserva��o.

2 - Quando, para os efeitos previstos no n�mero anterior, se revele necess�rio o acesso ao locado e o arrendat�rio n�o o possa facultar na data prevista, este indica uma data alternativa, a qual n�o pode distar mais de 30 dias da data inicial.

3 - A oposi��o pelo arrendat�rio � realiza��o dos actos necess�rios � avalia��o fiscal ou � determina��o do coeficiente de conserva��o � fundamento de resolu��o do contrato pelo senhorio.

 

Artigo 37.�

Resposta do arrendat�rio

 

1 - O prazo para a resposta do arrendat�rio � de 40 dias.

2 - Quando termine em dias diferentes o prazo de v�rios sujeitos, a resposta pode ser oferecida at� ao termo do prazo que come�ou a correr em �ltimo lugar.

3 - O arrendat�rio, na sua resposta, pode invocar uma das seguintes circunst�ncias:

a) Rendimento anual bruto corrigido (RABC) do agregado familiar inferior a cinco retribui��es m�nimas nacionais anuais (RMNA);

b) Idade igual ou superior a 65 anos ou defici�ncia com grau comprovado de incapacidade superior a 60%.

4 - A falta de resposta do arrendat�rio vale como declara��o de inexist�ncia das circunst�ncias previstas no n�mero anterior.

5 - O arrendat�rio pode, em alternativa e no mesmo prazo, denunciar o contrato, devendo desocupar o locado no prazo de seis meses, n�o existindo ent�o altera��o da renda.

6 - O arrendat�rio pode, no mesmo prazo de 40 dias, requerer a realiza��o de nova avalia��o do pr�dio ao servi�o de finan�as competente, dando disso conhecimento ao senhorio.

7 - No caso previsto no n�mero anterior, o arrendat�rio, para os efeitos do artigo 76.� do CIMI, ocupa a posi��o do sujeito passivo, sendo o senhorio notificado para, querendo, integrar a comiss�o prevista no n.� 2 daquele artigo ou para nomear o seu representante.

8 - Se da nova avalia��o resultar valor diferente para a nova renda, os acertos devidos s�o feitos com o pagamento da renda subsequente.

9 - O RABC � definido em diploma pr�prio.

 

Artigo 38.�

Actualiza��o faseada do valor da renda

 

1 - A actualiza��o do valor da renda � feita de forma faseada ao longo de cinco anos, sem preju�zo do disposto nos n�meros seguintes.

2 - A actualiza��o � feita ao longo de dois anos:

a) Quando o senhorio invoque que o agregado familiar do arrendat�rio disp�e de um RABC superior a 15 RMNA, sem que o arrendat�rio invoque qualquer das al�neas do n.� 3 do artigo anterior;

b) Nos casos previstos no artigo 45.�

3 - A actualiza��o � feita ao longo de 10 anos quando o arrendat�rio invoque uma das al�neas do n.� 3 do artigo anterior.

4 - A comunica��o do senhorio prevista no artigo 34.� cont�m, sob pena de inefic�cia:

a) C�pia do resultado da avalia��o do locado nos termos do CIMI e da determina��o do n�vel de conserva��o;

b) Os valores da renda devida ap�s a primeira actualiza��o correspondentes a uma actualiza��o em 2, 5 ou 10 anos;

c) O valor em euros do RABC que, nesse ano, determina a aplica��o dos diversos escal�es;

d) A indica��o de que a invoca��o de alguma das circunst�ncias previstas no n.� 3 do artigo anterior deve ser realizada em 40 dias, mediante apresenta��o de documento comprovativo;

e) A indica��o das consequ�ncias da n�o invoca��o de qualquer das circunst�ncias previstas no n.� 3 do artigo anterior.

5 - A comunica��o do senhorio cont�m ainda, sendo caso disso, a invoca��o de que o agregado familiar do arrendat�rio disp�e de RABC superior a 15 RMNA, com o comprovativo previsto no n.� 3 do artigo 44.�, sendo ent�o referido nos termos da al�nea a) do n�mero anterior apenas o valor da renda devido ap�s a actualiza��o a dois anos.

 

Artigo 39.�

Actualiza��o em dois anos

 

A actualiza��o faseada do valor da renda, ao longo de dois anos, faz-se nos termos seguintes:

a) 1.� ano: � renda vigente aquando da comunica��o do senhorio acresce metade da diferen�a entre esta e a renda comunicada;

b) 2.� ano: aplica-se a renda comunicada pelo senhorio, actualizada de acordo com os coeficientes de actualiza��o que entretanto tenham vigorado.

 

Artigo 40.�

Actualiza��o em cinco anos

 

1 - A actualiza��o faseada do valor da renda, ao longo de cinco anos, faz-se nos termos seguintes:

a) 1.� ano: � renda vigente aquando da comunica��o do senhorio acresce um quarto da diferen�a entre esta e a renda comunicada;

b) 2.� ano: � renda vigente aquando da comunica��o do senhorio acrescem dois quartos da diferen�a entre esta e a renda comunicada;

c) 3.� ano: � renda vigente aquando da comunica��o do senhorio acrescem tr�s quartos da diferen�a entre esta e a renda comunicada;

d) 4.� ano: aplica-se a renda comunicada pelo senhorio;

e) 5.� ano: a renda devida � a comunicada pelo senhorio, actualizada de acordo com os coeficientes de actualiza��o que entretanto tenham vigorado.

2 - O limite m�ximo de actualiza��o da renda � de (euro) 50 mensais no 1.� ano e de (euro) 75 mensais nos 2.� a 4.� anos, excepto quando tal valor for inferior ao valor que resultaria da actualiza��o anual prevista no n.� 1 do artigo 24.�, caso em que � este o aplic�vel.

 

Artigo 41.�

Actualiza��o em 10 anos

 

1 - A actualiza��o faseada do valor da renda, ao longo de 10 anos, faz-se nos termos seguintes:

a) 1.� ano: � renda vigente aquando da comunica��o do senhorio acresce um nono da diferen�a entre esta e a renda comunicada;

b) 2.� ano: � renda vigente aquando da comunica��o do senhorio acrescem dois nonos da diferen�a entre esta e a renda comunicada;

c) 3.� ano: � renda vigente aquando da comunica��o do senhorio acrescem tr�s nonos da diferen�a entre esta e a renda comunicada;

d) 4.� ano: � renda vigente aquando da comunica��o do senhorio acrescem quatro nonos da diferen�a entre esta e a renda comunicada;

e) 5.� ano: � renda vigente aquando da comunica��o do senhorio acrescem cinco nonos da diferen�a entre esta e a renda comunicada;

f) 6.� ano: � renda vigente aquando da comunica��o do senhorio acrescem seis nonos da diferen�a entre esta e a renda comunicada;

g) 7.� ano: � renda vigente aquando da comunica��o do senhorio acrescem sete nonos da diferen�a entre esta e a renda comunicada;

h) 8.� ano: � renda vigente aquando da comunica��o do senhorio acrescem oito nonos da diferen�a entre esta e a renda comunicada;

i) 9.� ano: aplica-se a renda comunicada pelo senhorio;

j) 10.� ano: a renda devida � a renda m�xima inicialmente proposta pelo senhorio, actualizada de acordo com coeficientes de actualiza��o que entretanto tenham vigorado.

2 - O limite m�ximo de actualiza��o da renda � de (euro) 50 mensais no 1.� ano e de (euro) 75 mensais nos 2.� a 9.� anos, excepto quando tal valor for inferior ao valor que resultaria da actualiza��o anual prevista no n.� 1 do artigo 24.�, caso em que � este o aplic�vel.

 

Artigo 42.�

Comunica��o do senhorio ao servi�o de finan�as

 

1 - No prazo de 30 dias a contar da data em que a avalia��o patrimonial se tornar definitiva, nos termos dos artigos 75.� e 76.� do CIMI, ou do fim do prazo de resposta do arrendat�rio, se este for mais longo, o senhorio comunica, mediante declara��o a aprovar por portaria conjunta dos Ministros de Estado e da Administra��o Interna e de Estado e das Finan�as, ao servi�o de finan�as competente o per�odo de faseamento de actualiza��o do valor da renda ou a sua n�o actualiza��o.

2 - Na falta de comunica��o do senhorio, presume-se que a actualiza��o faseada do valor da renda se faz ao longo de cinco anos, sem preju�zo dos poderes de inspec��o e correc��o da administra��o fiscal e da san��o aplic�vel � falta de entrega da declara��o.

 

Artigo 43.�

Aplica��o da nova renda

 

1 - N�o tendo o arrendat�rio optado pela den�ncia do contrato, a nova renda � devida no 3.� m�s seguinte ao da comunica��o do senhorio.

2 - As actualiza��es seguintes s�o devidas, sucessivamente, um ano ap�s a actualiza��o anterior.

3 - O senhorio deve comunicar por escrito ao arrendat�rio, com a anteced�ncia m�nima de 30 dias, o novo valor da renda.

4 - A n�o actualiza��o da renda n�o pode dar lugar a posterior recupera��o dos aumentos de renda n�o feitos, mas o senhorio pode, em qualquer ano, exigir o valor a que teria direito caso todas as actualiza��es anteriores tivessem ocorrido.

5 - Nos 30 dias seguintes � comunica��o de um novo valor, o arrendat�rio pode denunciar o contrato, devendo desocupar o locado no prazo de seis meses.

6 - Existindo a den�ncia prevista no n�mero anterior, n�o h� actualiza��o da renda.

 

Artigo 44.�

Comprova��o da alega��o

 

1 - O arrendat�rio que invoque a circunst�ncia prevista na al�nea a) do n.� 3 do artigo 37.� faz acompanhar a sua resposta de documento comprovativo emitido pelo servi�o de finan�as competente.

2 - O arrendat�rio que n�o disponha, � data da sua resposta, do documento referido no n�mero anterior, faz acompanhar a resposta do comprovativo de ter o mesmo sido j� requerido, devendo junt�-lo no prazo de 15 dias ap�s a sua obten��o.

3 - O senhorio que pretenda invocar que o agregado familiar do arrendat�rio disp�e de RABC superior a 15 RMNA requer ao servi�o de finan�as competente o respectivo comprovativo.

4 - O RABC refere-se ao ano civil anterior ao da comunica��o.

5 - O arrendat�rio que invoque a circunst�ncia prevista na al�nea b) do n.� 3 do artigo 37.� faz acompanhar a sua resposta, conforme o caso, de documento comprovativo de ter completado 65 anos � data da comunica��o pelo senhorio, ou de documento comprovativo da defici�ncia alegada, sob pena de se lhe passar a aplicar o faseamento ao longo de cinco anos.

 

Artigo 45.�

Regime especial de faseamento

 

1 - A actualiza��o efectua-se nos termos do artigo 39.� quando o arrendat�rio n�o tenha no locado a sua resid�ncia permanente, habite ou n�o outra casa, pr�pria ou alheia.

2 - N�o se aplica o disposto no n�mero anterior:

a) Em caso de for�a maior ou doen�a;

b) Se a falta de resid�ncia permanente, n�o perdurando h� mais de dois anos, for devida ao cumprimento de deveres militares ou profissionais do pr�prio, do c�njuge ou de quem viva com o arrendat�rio em uni�o de facto;

c) Se permanecer no local o c�njuge ou pessoa que tenha vivido em economia comum com o arrendat�rio por prazo n�o inferior a um ano.

3 - Em caso de actualiza��o nos termos do n.� 1, o senhorio deve mencionar a circunst�ncia que a justifica na comunica��o a que se refere o artigo 34.� e tem direito � renda assim actualizada enquanto n�o for decidido o contr�rio, caso em que deve repor os montantes indevidamente recebidos.

 

Artigo 46.�

Subs�dio de renda

 

1 - Tem direito a um subs�dio de renda, em termos definidos em diploma pr�prio, o arrendat�rio:

a) Cujo agregado familiar receba um RABC inferior a tr�s RMNA;

b) Com idade igual ou superior a 65 anos e cujo agregado familiar receba um RABC inferior a cinco RMNA.

2 - O pedido de atribui��o do subs�dio, quando comunicado ao senhorio, determina que o aumento seguinte do valor da renda s� vigore a partir do m�s subsequente ao da comunica��o, pelo arrendat�rio ou pela entidade competente, da concess�o do subs�dio de renda, embora com recupera��o dos montantes em atraso.

3 - O arrendat�rio comunica a decis�o sobre a concess�o de subs�dio ao senhorio no prazo de 15 dias ap�s dela ter conhecimento, sob pena de indemniza��o pelos danos causados pela omiss�o.

4 - A renda a que se refere o artigo anterior n�o � suscept�vel de subs�dio.

 

Artigo 47.�

Altera��o de circunst�ncias

 

1 - O arrendat�rio que tenha invocado que o seu agregado familiar disp�e de um RABC inferior a cinco RMNA deve fazer prova anual do rendimento perante o senhorio no m�s correspondente �quele em que a invoca��o foi feita e pela mesma forma.

2 - Se os rendimentos auferidos ultrapassarem o limite invocado, o senhorio tem o direito de, nas actualiza��es subsequentes da renda, utilizar o escalonamento correspondente ao novo rendimento.

3 - Tamb�m se passa a aplicar actualiza��o mais longa ao arrendat�rio que, tendo recebido a comunica��o pelo senhorio do novo valor da renda resultante de actualiza��o anual, demonstre ter auferido no ano anterior RABC que a ela confira direito.

4 - Falecendo o arrendat�rio que tenha invocado alguma das circunst�ncias previstas no n.� 3 do artigo 37.�, e transmitindo-se a sua posi��o contratual para quem n�o re�na qualquer dessas circunst�ncias, passa a aplicar-se o faseamento adequado � nova situa��o.

5 - A transi��o entre regimes faz-se aplicando � nova renda o valor que, no escalonamento de actualiza��o correspondente ao regime para que se transita, for imediatamente superior � renda em vigor, seguindo-se, nos anos posteriores, as actualiza��es desse regime, de acordo com o escalonamento respectivo.

6 - Quando da regra constante do n�mero anterior resulte que a passagem para regime de actualiza��o mais c�lere d� origem a aumento igual ou inferior ao que seria devido sem essa passagem, aplica-se � actualiza��o o escal�o seguinte.

 

Artigo 48.�

Direito a obras

 

1 - No caso de o senhorio n�o tomar a iniciativa de actualizar a renda, o arrendat�rio pode solicitar � comiss�o arbitral municipal (CAM) que promova a determina��o do coeficiente de conserva��o do locado.

2 - Caso o n�vel de conserva��o seja de classifica��o inferior a 3, o arrendat�rio pode intimar o senhorio � realiza��o de obras.

3 - O direito de intima��o previsto no n�mero anterior bem como as consequ�ncias do n�o acatamento da mesma s�o regulados em diploma pr�prio.

4 - N�o dando o senhorio in�cio �s obras, pode o arrendat�rio:

a) Tomar a iniciativa de realiza��o das obras, dando disso conhecimento ao senhorio e � CAM;

b) Solicitar � c�mara municipal a realiza��o de obras coercivas;

c) Comprar o locado pelo valor da avalia��o feita nos termos do CIMI, com obriga��o de realiza��o das obras, sob pena de revers�o.

5 - Caso as obras sejam realizadas pelo arrendat�rio, pode este efectuar compensa��o com o valor da renda.

6 - As obras coercivas ou realizadas pelo arrendat�rio, bem como a possibilidade de este adquirir o locado, s�o reguladas em diploma pr�prio.

 

Artigo 49.�

Comiss�o arbitral municipal

 

1 - S�o constitu�das CAM com a seguinte finalidade:

a) Acompanhar a avalia��o dos pr�dios arrendados;

b) Coordenar a verifica��o dos coeficientes de conserva��o dos pr�dios;

c) Estabelecer os coeficientes interm�dios a aplicar nos termos do n.� 4 do artigo 33.�;

d) Arbitrar em mat�ria de responsabilidade pela realiza��o de obras, valor das mesmas e respectivos efeitos no pagamento da renda;

e) Desempenhar quaisquer outras compet�ncias atribu�das por lei.

2 - As CAM s�o compostas por representantes da c�mara municipal, do servi�o de finan�as competente, dos senhorios e dos inquilinos.

3 - O funcionamento e as compet�ncias das CAM s�o regulados em diploma pr�prio.

 

SUBSEC��O II

Arrendamento para fim n�o habitacional

 

Artigo 50.�

Regime aplic�vel

 

Aos arrendamentos para fim diverso de habita��o aplicam-se as normas constantes da subsec��o anterior, com as necess�rias adapta��es, bem como o disposto nos artigos seguintes.

Artigo 51.�

Rendas pass�veis de actualiza��o

 

Podem ser actualizadas as rendas relativas a contratos celebrados antes da entrada em vigor do Decreto-Lei n.� 257/95, de 30 de Setembro.

 

Artigo 52.�

Pressupostos da iniciativa do senhorio

 

A renda pode ser actualizada independentemente do n�vel de conserva��o.

 

Artigo 53.�

Actualiza��o faseada do valor da renda

 

1 - A actualiza��o do valor da renda � feita de forma faseada, podendo decorrer durante 5 ou 10 anos, nos termos dos artigos 40.� e 41.�

2 - A actualiza��o � feita em 10 anos quando:

a) Existindo no locado um estabelecimento comercial aberto ao p�blico, o arrendat�rio seja uma microempresa ou uma pessoa singular;

b) O arrendat�rio tenha adquirido o estabelecimento por trespasse ocorrido h� menos de cinco anos;

c) Existindo no locado um estabelecimento comercial aberto ao p�blico, aquele esteja situado em �rea cr�tica de recupera��o e reconvers�o urban�stica (ACRRU);

d) A actividade exercida no locado tenha sido classificada de interesse nacional ou municipal.

3 - Microempresa � a que tem menos de 10 trabalhadores e cujos volume de neg�cios e balan�o total n�o ultrapassam (euro) 2000000 cada.

4 - S�o ACRRU as assim declaradas nos termos do artigo 41.� da Lei dos Solos, aprovada pelo Decreto-Lei n.� 794/76, de 5 de Novembro.

 

Artigo 54.�

Comunica��o do senhorio

 

A comunica��o do senhorio prevista no artigo 34.� cont�m, al�m do valor da renda actualizada, sob pena de inefic�cia:

a) O valor da renda devida ap�s a primeira actualiza��o, calculada nos termos correspondentes a uma actualiza��o faseada em 10 anos, quando se verifique alguma das circunst�ncias previstas no n.� 2 do artigo anterior;

b) O valor da renda devida ap�s a primeira actualiza��o, calculada nos termos correspondentes a uma actualiza��o faseada em cinco anos, quando n�o se verifiquem as referidas circunst�ncias;

c) A indica��o de que n�o h� lugar a faseamento da actualiza��o, por se verificar alguma das circunst�ncias previstas no artigo 56.�

 

Artigo 55.�

Resposta do arrendat�rio

 

Quando a comunica��o do senhorio indique uma actualiza��o em cinco anos, o arrendat�rio pode, na sua resposta, alegar a verifica��o de circunst�ncia prevista no n.� 2 do artigo 53.�, devendo a resposta fazer-se acompanhar dos correspondentes comprovativos.

 

Artigo 56.�

Actualiza��o imediata da renda

 

N�o h� faseamento da actualiza��o da renda, tendo o senhorio imediatamente direito � renda actualizada, quando:

a) O arrendat�rio conserve o local encerrado ou sem actividade regular h� mais de um ano, salvo caso de for�a maior ou aus�ncia for�ada, que n�o se prolongue h� mais de dois anos, aplicando-se o disposto no n.� 3 do artigo 45.�;

b) Ocorra trespasse ou loca��o do estabelecimento ap�s a entrada em vigor da presente lei;

c) Sendo o arrendat�rio uma sociedade, ocorra transmiss�o inter vivos de posi��o ou posi��es sociais que determine a altera��o da titularidade em mais de 50% face � situa��o existente aquando da entrada em vigor da presente lei.

 

SEC��O III

Transmiss�o

 

Artigo 57.�

Transmiss�o por morte no arrendamento para habita��o

 

1 - O arrendamento para habita��o n�o caduca por morte do primitivo arrendat�rio quando lhe sobreviva:

a) C�njuge com resid�ncia no locado;

b) Pessoa que com ele vivesse em uni�o de facto, com resid�ncia no locado;

c) Ascendente que com ele convivesse h� mais de um ano;

d) Filho ou enteado com menos de 1 ano de idade ou que com ele convivesse h� mais de um ano e seja menor de idade ou, tendo idade inferior a 26 anos, frequente o 11.� ou 12.� ano de escolaridade ou estabelecimento de ensino m�dio ou superior;

e) Filho ou enteado maior de idade, que com ele convivesse h� mais de um ano, portador de defici�ncia com grau comprovado de incapacidade superior a 60%.

2 - Nos casos do n�mero anterior, a posi��o do arrendat�rio transmite-se, pela ordem das respectivas al�neas, �s pessoas nele referidas, preferindo, em igualdade de condi��es, sucessivamente, o ascendente, filho ou enteado mais velho.

3 - Quando ao arrendat�rio sobreviva mais de um ascendente, h� transmiss�o por morte entre eles.

4 - A transmiss�o a favor dos filhos ou enteados do primitivo arrendat�rio, nos termos dos n�meros anteriores, verifica-se ainda por morte daquele a quem tenha sido transmitido o direito ao arrendamento nos termos das al�neas a), b) e c) do n.� 1 ou nos termos do n�mero anterior.

 

Artigo 58.�

Transmiss�o por morte no arrendamento para fins n�o habitacionais

 

1 - O arrendamento para fins n�o habitacionais termina com a morte do arrendat�rio, salvo existindo sucessor que, h� mais de tr�s anos, explore, em comum com o arrendat�rio primitivo, estabelecimento a funcionar no local.

2 - O sucessor com direito � transmiss�o comunica ao senhorio, nos tr�s meses posteriores ao decesso, a vontade de continuar a explora��o.

 

T�TULO III

Normas finais

 

Artigo 59.�

Aplica��o no tempo

 

1 - O NRAU aplica-se aos contratos celebrados ap�s a sua entrada em vigor, bem como �s rela��es contratuais constitu�das que subsistam nessa data, sem preju�zo do previsto nas normas transit�rias.

2 - A aplica��o da al�nea a) do n.� 1 do artigo 1091.� do C�digo Civil n�o determina a perda do direito de prefer�ncia por parte de arrendat�rio que dele seja titular aquando da entrada em vigor da presente lei.

3 - As normas supletivas contidas no NRAU s� se aplicam aos contratos celebrados antes da entrada em vigor da presente lei quando n�o sejam em sentido oposto ao de norma supletiva vigente aquando da celebra��o, caso em que � essa a norma aplic�vel.

 

Artigo 60.�

Norma revogat�ria

 

1 - � revogado o RAU, aprovado pelo Decreto-Lei n.� 321-B/90, de 15 de Outubro, com todas as altera��es subsequentes, salvo nas mat�rias a que se referem os artigos 26.� e 28.� da presente lei.

2 - As remiss�es legais ou contratuais para o RAU consideram-se feitas para os lugares equivalentes do NRAU, com as adapta��es necess�rias.

 

Artigo 61.�

Manuten��o de regimes

 

At� � publica��o de novos regimes, mant�m-se em vigor os regimes da renda condicionada e da renda apoiada, previstos nos artigos 77.� e seguintes do RAU.

 

Artigo 62.�

Republica��o

 

O cap�tulo IV do t�tulo II do livro II do C�digo Civil, composto pelos artigos 1022.� a 1113.�, � republicado em anexo � presente lei.

 

Artigo 63.�

Autoriza��o legislativa

 

1 - Fica o Governo autorizado a aprovar no prazo de 120 dias os diplomas relativos �s seguintes mat�rias:

a) Regime jur�dico das obras coercivas;

b) Defini��o do conceito fiscal de pr�dio devoluto.

2 - Em rela��o ao regime jur�dico das obras coercivas, a autoriza��o tem os seguintes sentido e extens�o:

a) O diploma a aprovar tem como sentido permitir a interven��o em edif�cios em mau estado de conserva��o, assegurando a reabilita��o urbana nos casos em que o propriet�rio n�o queira ou n�o possa realizar as obras necess�rias;

b) A extens�o da autoriza��o compreende a consagra��o, no diploma a aprovar, das seguintes medidas:

i) Possibilidade de o arrendat�rio se substituir ao senhorio na realiza��o das obras, com efeitos na renda;

ii) Possibilidade de as obras serem efectuadas pela c�mara municipal, ou por outra entidade p�blica ou do sector p�blico empresarial, com compensa��o em termos de participa��o na frui��o do pr�dio;

iii) Possibilidade de o arrendat�rio adquirir o pr�dio, ficando obrigado � sua reabilita��o, sob pena de revers�o;

iv) Limita��es � transmiss�o do pr�dio adquirido nos termos da subal�nea anterior;

v) Possibilidade de o propriet�rio de frac��o aut�noma adquirir outras frac��es do pr�dio para realiza��o de obras indispens�veis de reabilita��o.

3 - Em rela��o � defini��o do conceito fiscal de pr�dio devoluto, a autoriza��o tem os seguintes sentido e extens�o:

a) O diploma a aprovar tem como sentido permitir a defini��o dos casos em que um pr�dio � considerado devoluto, para efeitos de aplica��o da taxa do imposto municipal sobre im�veis;

b) A extens�o da autoriza��o compreende a consagra��o, no diploma a aprovar, dos seguintes crit�rios:

i) Considerar devolutos os pr�dios urbanos ou as suas frac��es aut�nomas que, durante um ano, se encontrem desocupados;

ii) Ser ind�cio de desocupa��o a inexist�ncia de contratos em vigor com prestadores de servi�os p�blicos essenciais, ou de factura��o relativa a consumos de �gua, electricidade, g�s e telecomunica��es;

iii) N�o se considerarem devolutos, entre outros, os pr�dios urbanos ou frac��es aut�nomas dos mesmos que forem destinados a habita��o por curtos per�odos em praias, campo, termas e quaisquer outros lugares de vilegiatura, para arrendamento tempor�rio ou para uso pr�prio;

c) A extens�o da autoriza��o compreende ainda a defini��o, no diploma a aprovar, dos meios de detec��o da situa��o de devoluto, bem como a indica��o da entidade que a ela procede e do procedimento aplic�vel.

 

Artigo 64.�

Legisla��o complementar

 

1 - O Governo deve aprovar, no prazo de 120 dias, decretos-leis relativos �s seguintes mat�rias:

a) Regime de determina��o do rendimento anual bruto corrigido;

b) Regime de determina��o e verifica��o do coeficiente de conserva��o;

c) Regime de atribui��o do subs�dio de renda.

2 - O Governo deve aprovar, no prazo de 180 dias, iniciativas legislativas relativas �s seguintes mat�rias:

a) Regime do patrim�nio urbano do Estado e dos arrendamentos por entidades p�blicas, bem como do regime das rendas aplic�vel;

b) Regime de interven��o dos fundos de investimento imobili�rio e dos fundos de pens�es em programas de renova��o e requalifica��o urbana;

c) Cria��o do observat�rio da habita��o e da reabilita��o urbana, bem como da base de dados da habita��o;

d) Regime jur�dico da utiliza��o de espa�os em centros comerciais.

 

Artigo 65.�

Entrada em vigor

 

1 - Os artigos 63.� e 64.� entram em vigor no dia seguinte ao da publica��o da presente lei.

2 - As restantes disposi��es entram em vigor 120 dias ap�s a sua publica��o.

 

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